Wkrótce nastąpi ten fantastyczny moment! Prawdopodobnie zostaniemy właścicielami naszej wymarzonej i selektywnie wybranej działki budowlanej. Jakie dokumenty trzeba dostarczyć do notariusza celem podpisania aktu notarialnego. Jakie dokumenty będą niezbędne do podpisania aktu notarialnego? AAAA! Już nie mogę się doczekać, kiedy rozpocznie się budowa naszego wymarzonego domu! Tyle trudności ze znalezieniem działki, później dwa miesiące oczekiwania na papierek z banku, którego jeszcze nie ma. Czy to się uda? Czy będziemy mieć możliwość wybudowania domu w miejscu, które już mnie zauroczyło? Zobaczymy! Tymczasem szykujemy dokumenty do notariusza. My mamy troszkę łatwiej, bo dokumenty do notariusza przygotowuje dla nas firma Geodezyjna, dzięki której dowiedzieliśmy się, że ta działka jest na sprzedaż! Dokumenty do notariusza, niezbędne do przygotowania aktu notarialnego: 1. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów. 2. Zaświadczenie z gminy — przeznaczenie w planie miejscowym. 3. Zaświadczenie ze Starostwa Powiatowego, że działka nie jest lasem. 4. Aktualny odpis z księgi wieczystej. 5. Zaświadczenia o zapłaceniu podatku od nieruchomości 6. Dokumenty potwierdzające przejęcie spadku i zaświadczenie o zapłaceniu podatku od spadków, jeżeli taka sytuacja miała miejsce. 7. Dowody osobiste kupujących i sprzedającego. 8. Dokument z banku o spłacie lub przeniesieniu zadłużenia z nieruchomości. Tym etapem, czyli przygotowaniem dla nas dokumentów do notariusza zajęła się nasza firma geodezyjna. Czyli jedna sprawa do załatwienia mniej. Myślę, że to świetne rozwiązanie, bo Pani Geodetka sprawdzi wszystko, co niezbędne. Dzięki temu my mamy pewność, że wszystko z działką budowlaną, która wkrótce (mam nadzieję) będzie nasza, jest w porządku! Dokumenty już zostały dostarczone do notariusza, celem przygotowania aktu notarialnego. A my teraz jak na szpilkach czekamy jeszcze na ten papierek z banku, potwierdzający, że działka nie jest obciążona kredytem hipotecznym. Spotkanie u notariusza, w celu podpisania aktu notarialnego umówione. Czy do tego dojdzie? Czy bank zdąży wydać dokument? Trzymajcie kciuki! Będę informować co dalej! Z pewnością zainteresują Cię również te artykuły: Wymarzona działka budowlana — negocjacje z potencjalnym sprzedawcą Właściciel chce Wam sprzedać działkę budowlaną …. Idealna działka budowlana – co trzeba sprawdzić przed zakupem? Akt notarialny działki budowlanej i co dalej? Formalności przed rozpoczęciem budowy domu Działka budowlana – jak ją przygotować do rozpoczęcia budowy domu? Uzbrojenie działki budowlanej, czyli jak załatwić przyłącze prądu, gazu, kanalizacji i wody? Utwardzenie drogi dojazdowej do działki budowlanej Budowa domu — pytania w mojej głowiePodział nieruchomości gruntowej jest niedopuszczalny, jeżeli działki projektowane do wydzielenia nie będą miały dostępu do drogi publicznej. Dotyczy to zarówno podziału zgodnego z planem miejscowym czy innymi przepisami, jak i podziału niezależnego od planu. Nie każda z nowych działek musi mieć bezpośrednie połączenie z drogą NABYCIE NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ PO ROKU Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce pomiędzy podmiotami na rynku prywatnym reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.), której przepisy stosuje się do określonych ustawą nieruchomości rolnych. Z dniem 26 czerwca 2019 roku nastąpiła istotna zmiana przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.) została zmieniona: ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2018 r. poz. 1496)ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 1637)ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1080)Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz. U. z 2012 r. poz. 109 ze zm.) zmienione: Rozporządzeniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 kwietnia 2019 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą ( 2019 poz. 837)Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 869) Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tj. jeśli nabycie takich nieruchomości rolnych następuje między osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi. Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić w wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki prawa handlowego, podziału spółki, przekształcenia spółki cywilnej w spółkę kapitałową, łączenia spółek kapitałowych. Zgodnie z art. 2 pkt 1 ww. ustawy pod pojęciem „nieruchomości rolnej” – należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. WYŁĄCZENIE PRZEDMIOTOWE Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do: nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi,nieruchomości rolnych w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości,nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, o których mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,nieruchomości rolnych sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu r., zajęte były pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,nieruchomości rolnych, które w dniu r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są (w całości), na cele inne niż rolne (np. budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne lub inne, usługowe, przemysłowe itp.),nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, z zastrzeżeniem art. 9a ww. ustawy, jeżeli: w stosunku do tych nieruchomości została podjęta:uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących lubuchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących,nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości – położonych w granicach administracyjnych miast. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia: użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej,udziału we współwłasności nieruchomości rolnej,gospodarstwa rolnego. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa KOWR zobowiązany został do realizacji przepisów wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zakresie rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych,wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia nieruchomości rolnych,wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia udziałów i akcji spółek kapitałowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha,rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytych nieruchomości rolnych przed upływem okresu 5 lat,nabywania na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolnych w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych,sprawowania nadzoru nad spełnianiem zobowiązań ustawowych przez nabywców nieruchomości rolnych. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym, tj. jeśli nabycie takich nieruchomości rolnych następuje między osobami fizycznymi oraz osobami prawnymi. Do nabycia nieruchomości rolnej może dochodzić w wyniku: sprzedaży, zamiany, darowizny, zasiedzenia, zniesienia współwłasności, stwierdzenia nabycia spadku, działu spadku, podziału majątku wspólnego, przysądzenia własności, wniesienia nieruchomości jako aport do spółki prawa handlowego, podziału spółki, przekształcenia spółki cywilnej w spółkę kapitałową, łączenia spółek kapitałowych. ROLNIK INDYWIDUALNY Zgodnie z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Rolnik indywidualny – to osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkująca w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do powyższego okresu zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa rolnego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała: wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, lubtytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lubwykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lubwykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie. Za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna: podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lubprowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lubbyła zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lubwykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lubodbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej,pracowała w indywidualnym gospodarstwie rolnym (okres pracy potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy). Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą określa: kierunki studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego;zawody, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze;zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem;tytuły kwalifikacyjne, tytuły zawodowe oraz tytuły zawodowe mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej;rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. PRAWO PIERWOKUPU przez KOWR W wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu tej nieruchomości. Natomiast Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia nieruchomości rolnej w wypadku, jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lubjednostronnej czynności prawnej luborzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lubinnej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych). Powyższe uprawnienia (tj. prawo pierwokupu i prawo nabycia) polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, KOWR przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości na warunkach określonych ( przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej. Jeżeli cena nieruchomości nie wynika z treści czynności prawnej (np. z orzeczenia sądu lub orzeczenia organu administracji publicznej) określenia wartości rynkowej tej nieruchomości dokonuje KOWR przy zastosowaniu sposobów ustalenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z prawa pierwokupu i prawa nabycia (tj. złożyć oświadczenie o nabyciu danej nieruchomości rolnej) w terminie miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży lub stosownego zawiadomienia. Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu określonej nieruchomości rolnej – strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR. Warunkową umowę sprzedaży nieruchomości rolnej należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży. Przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza możliwość zawarcia przez strony docelowej umowy przenoszącej własność tej nieruchomości. WYŁĄCZENIA: Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR jeżeli: nabywcą nieruchomości rolnej jest: rolnik indywidualny i w wyniku nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą,osoba bliska zbywcy,jednostka samorządu terytorialnego,Skarb Państwa,Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,spółdzielnia produkcji rolnej, nabywająca wkład gruntowy od członka tej spółdzielni lub nabywająca nieruchomość rolną w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,członek spółdzielni produkcji rolnej – nabywający wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po r. z Zasobu WRSP),sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. PRAWO PIERWOKUPU DZIERŻAWCY W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli: -umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu, , zawiadomienie, wywołuje skutki określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa. WYŁĄCZENIE Prawa pierwokupu opisane powyżej nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest: jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, spółka, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca, spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb, ustawy osoba bliska zbywcy, Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, spółdzielnia produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h, członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i; · nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;· sprzedaż następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. PRAWO NABYCIA NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ przez KOWR Jeżeli następuje nabycie nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo nabycia, tj. jeżeli nabycie danej nieruchomości rolnej następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lubjednostronnej czynności prawnej luborzeczenia sądu albo organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lubinnej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w tym zasiedzenia, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych). –niezwłocznie zawiadamia się o tym KOWR. Zawiadomienia dokonuje nabywca nieruchomości rolnej albo sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny. Do zawiadomienia, obok dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości rolnej, dołącza się wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek będących przedmiotem nabycia. Zawiadomienie o nabyciu nieruchomości rolnej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Prawo nabycia nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Jeżeli cena nieruchomości rolnej, wynikająca z treści czynności prawnej, rażąco odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości, KOWR może w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa nabycia, wystąpić do sądu o ustalenie ceny dla tej nieruchomości. Niezłożenie w powyższym terminie przez KOWR ww. oświadczenia o nabyciu danej nieruchomość lub pisemne poinformowanie właściciela nieruchomości o niekorzystaniu przez KOWR z prawa nabycia lub upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza, że KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia tej nieruchomości. Prawo nabycia nie przysługuje KOWR jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje: przez rolnika indywidualnego w wyniku czego powiększa on gospodarstwo rodzinne, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma on miejsce zamieszkania, lub w gminie graniczącej z tą gminą,przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,przez osobę bliską zbywcy,za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo za zgodą, o której mowa w art. 29 a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (dotyczy nieruchomości rolnych nabytych po r. z Zasobu WRSP),przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,przez spółdzielnię produkcji rolnej, nabywającą wkład gruntowy od członka tej spółdzielni lub nabywającą nieruchomość rolną w wykonaniu prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze,przez członka spółdzielni produkcji rolnej – nabywającego wkład gruntowy od innego członka tej samej spółdzielni,w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 z dnia 20 grudnia 1990 r. ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników,pomiędzy osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania – tego samego kościoła lub związku wyznaniowego. NABYCIE ZA ZGODĄ KOWR Nabycie nieruchomości rolnych: przez osoby niespełniające wymogów rolnika indywidualnego orazprzez podmioty niewymienione w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego orazw sytuacjach innych niż określone w art. 2a ust. 3 pkt 1a-12 ww. ustawy możliwe jest wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. WYŁĄCZENIA: nabycie nieruchomości rolnych przez osobę bliską zbywcy (tj.: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów),o powierzchni mniejszej niż 1 ha,w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,w toku postepowania egzekucyjnego i upadłościowego,w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego, nie wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. UWAGA! Powyższe oznacza, że nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może nabyć każdy. W takich przypadkach zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków. Postępowanie administracyjne, którego celem jest uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej toczy się na wniosek: zbywcy nieruchomości rolnej (właściciela, współwłaścicieli) alboosoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne (nabywcy) alboosoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne (nabywcy) albouczelni nabywającej nieruchomość rolną alboinwestora, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy, realizującego inwestycję celu publicznego. Przepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem wniosku. Aby wniosek spełniał swoją rolę, powinien zawierać wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adres i żądanie, winien być podpisany przez wnoszącego żądanie, a także powinien zawierać: oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości;oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków;uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania. Do wniosku dołącza się: wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej;odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;dokumenty potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody;oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wnioskodawcy – w przypadku wniosku składanego przez nabywcę;oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej – w przypadku wniosku składanego przez zbywcę, o: braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego,ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej. Jako dowody potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania ww. zgody należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej powinien być złożony w oryginale w Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tam też można uzyskać dodatkowe informacje, dotyczące sposobu wypełnienia wniosku. UWAGA! Postępowania w sprawach dotyczących wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnych: o powierzchni mniejszej niż 1 ha,przez: spółkę prawa handlowego, która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budowa, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw energii oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody,spółdzielnię produkcji rolnej w wyniku wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze lub zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni,na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników,na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,na podstawie art. 125 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze,w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego,położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze wszczęte i niezakończone ostateczną decyzją przed dniem r. tj. przed dniem wejścia w życie zmienionej ustawy, podlegają umorzeniu z mocy prawa. SKUTKI NIEZAWIADOMIENIA KOWR O PRAWIE PIERWOKUPU I PRAWIE NABYCIA Zgodnie z art. 599 Kodeksu cywilnego jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Powyższe stosuje się odpowiednio do prawa nabycia!!!!. Ponadto zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR. SPÓŁKI HANDLOWE Zgodnie z Kodeksem spółek handlowych spółką osobową jest: spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa oraz spółka komandytowo–akcyjna. W razie dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha , Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo nabycia tych nieruchomości. Spółka osobowa, o której mowa wyżej, jest obowiązana powiadomić KOWR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie nowego wspólnika. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność lub użytkowanie wieczyste spółki. Powiadomienie o zmianie wspólnika lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki osobowej wraz z ww. wypisami z ewidencji gruntów należy przesłać do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na siedzibę spółki. KOWR w terminie miesiąca od otrzymania ww. powiadomienia spółki może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnych za zapłatą ceny odpowiadającej ich wartości rynkowej, którą określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (tj. na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego). Przepisy dotyczące pierwokupu nieruchomości stosuje się w takim wypadku odpowiednio. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa nabycia, składane jest w formie aktu notarialnego. KOWR wysyła właścicielowi nieruchomości ww. oświadczenie przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe, a następnie publikuje na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Uważa się, że właściciel nieruchomości zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa nabycia z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej KOWR. Spółka w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia KOWR o nabyciu nieruchomości rolnych, może wystąpić do sądu o ustalenie ich ceny. Prawo nabycia nieruchomości rolnej w spółce osobowej nie przysługuje KOWR, jeżeli: zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska,nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników. Osobami bliskimi w rozumieniu ustawy są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie. SKUTKI BRAKU POWIADOMIENIA KOWR O ZMIANIE BĄDŹ PRZYSTĄPIENIU NOWEGO WSPÓLNIKA DO SPÓŁKI OSOBOWEJ Zgodnie z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie własności nieruchomości rolnej, udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W szczególności nieważne jest dokonanie czynności prawnej bez powiadomienia KOWR w przypadku określonym w art. 3b ustawy. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, z przyczyn o których mowa powyżej, oprócz osób mających interes prawny może wystąpić KOWR. WYMAGANE DOKUMENTY U NOTARIUSZA W związku z obowiązującą ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca nieruchomości rolnej musi legitymować się dokumentami potwierdzającymi, że jest on rolnikiem indywidualnym i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne. Dokumentami takimi są: o osobistym prowadzeniu gospodarstwa rolnego, pisemne oświadczenie nabywcy lub nabywców o ilości posiadanych użytków rolnych, których jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem/współużytkownikiem wieczystym samoistnym posiadaczem/współposiadaczem lub dzierżawcą z dodatkową informacją, czy powierzchnia posiadanych użytków rolnych przekracza 300 ha użytków. zaświadczenie z Urzędu Gminy o zameldowaniu na pobyt stały, Osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie, podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli następującej treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Przy zawieraniu umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca jest obowiązany do przedłożenia dowodów, o których mowa w art. 7 ust. 1, 4, 5 i 9 ustawy oraz przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 8 pkt 5, albo złożenia oświadczenia, że nie spełnia warunków określonych w art. 5 i 6. W oświadczeniu tym należy podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, dzierżawcą lub samoistnym posiadaczem. Dowody, te stanowią załączniki do umowy, w wyniku której następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej. Dokumenty potwierdzające posiadanie kwalifikacji rolniczych: wykształcenie rolnicze: zasadnicze zawodowe lub wykształcenie średnie lub wyższe-dyplom lub świadectwo. wykształcenie inne niż rolnicze: dyplom lub świadectwo ukończenia innej szkoły niż rolnicza oraz dokument potwierdzający staż pracy w rolnictwie(3 lub 5 lat), zaświadczenie właściwej jednostki organizacyjnej Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego informujące o okresie, w którym osoba podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, dokument potwierdzający prowadzenie działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha: -stanowiącym własność, przedmiot użytkowania wieczystego i przedmiot samoistnego posiadania: akt notarialny; prawomocne orzeczenie sądu; wypis z księgi wieczystej; wypis z ewidencji gruntów i budynków; zaświadczenie właściwego wójta (burmistrza lub prezydenta miasta); zaś w przypadku gruntów dzierżawionych: akt notarialny; zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta) lub kopia umowy dzierżawy z datą pewną.
4) wypis z rejestru gruntów, a w przypadku odłączenia działki z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej (np. w sytuacji gdy sprzedajemy tylko jedną działkę a w księdze wieczystej jest ich więcej) – dodatkowo wyrys z mapy ewidencyjnej; każdy z dokumentów powinien być przeznaczony do dokonywania wpisów w
Rekomendowane odpowiedzi Gość -praw-husyn Zgłoś Udostępnij Niezbędny jest wypis z księgi wieczystej i wyzyta u notariusza. Jeśli formalnie nadal jest to grunt rolny niezbędne będzie zawarcie umowy warunkowej i skierowanie zapytania do Agencji Rolnej czy korzysta z prawa pierwokupu. Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach Gość -praw-husyn Zgłoś Udostępnij Witam serdecznieProszę m powiedzieć jakie dokumenty ma skompletować wlaściciel działki rolnej którą mam że jest to wspólwłasność z bratem (2 dzialki jedna większa druga mniejsza lecz sprzedaż byłaby w jednym kawałku)Nowy plan zagospodarowania lada dzień ma być wyłożony w dzień dzisiejszy można się tutaj budować gdyż działka leży dokladnie pomiędzy domkami wyrazami szacunku Adam W Cytuj Odnośnik do komentarza Udostępnij na innych stronach
Co do zasady notariusza interesuje przede wszystkim księga wieczysta. Najczęściej jednak notariusz nie żąda odpisów, bo sam jest w stanie je elektronicznie wygenerować. Najważniejszym dokumentem, jaki będzie potrzebny notariuszowi, jest podstawa nabycia lokalu lub działki.
Jeszcze 20 lat temu dziedziczenie gospodarstw rolnych odbywało się na szczególnych zasadach, a spadkobiercy musieli spełniać określone w ustawie warunki. Dzisiaj przepisy w zakresie dziedziczenia zostały złagodzone, jednak sprzedaż ziemi rolnej nadal podlega specjalnym regulacjom. Z tego artykułu dowiesz się: Jakie są zasady dziedziczenia ziemi rolnej? Co sprawdzić po odziedziczeniu ziemi? Jakie są formalności przy dziedziczeniu ziemi? Gdzie i jak sprzedać ziemię rolną? Zasady dziedziczenia ziemi rolnej Nieruchomości rolne objęte są ochroną prawną, aby zapobiegać przekazywaniu ich w ręce obcokrajowców oraz osób, które zrobią z niej inni niż rolny użytek. Rolnictwo stanowi bowiem istotną część gospodarki, a kontrolowanie jego funkcjonowania zapewnia dostępność do rodzimych produktów żywieniowych i wsparcie lokalnych przedsiębiorców. Ma również ogromny wpływ na wygląd naszego krajobrazu. Niższe ceny działek rolnych w porównaniu do budowlanych byłyby łakomym kąskiem dla inwestorów, dlatego też zasady ich sprzedaży podlegają szczególnym regulacjom, a do pewnego czasu dotyczyły one również dziedziczenia takich gruntów. Sposób dziedziczenia ziemi rolnej zmieniał się na przestrzeni lat, a celem restrykcyjnych przepisów był taki obrót ziemią rolną, aby o ile to możliwe, trafiła ona w ręce osób, które dalej będą użytkować ją zgodnie z przeznaczeniem. Jednak 14 lutego 2001 r. Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku uznał, że ograniczenie kręgu osób mogących dziedziczyć gospodarstwo rolne jest niezgodne z Konstytucją. W związku z tym poprzednio obowiązujące przepisy mają zastosowanie do spadków otwartych przed dniem 14 lutego 2001r. Dziedziczenie majątku może odbyć się na jeden z dwóch sposobów: na podstawie testamentu, w którym spadkodawca wyraża swoją wolę i samodzielnie rozdysponowuje majątek, na zasadach ustawowych, kiedy zmarły nie pozostawił testamentu. Tak samo odbywa się dziedziczenie ziemi rolnej. Testament jest w tym wypadku najlepszym rozwiązaniem, jeśli zmarły życzył sobie, aby gospodarstwo trafiło w ręce konkretnej osoby. W tym wypadku spadkobierca nie musi spełnić żadnych dodatkowych warunków. Inaczej wygląda sytuacja, gdy spadkodawca nie sporządził testamentu. Wtedy dochodzi do dziedziczenia ustawowego, które w przypadku gospodarstw rolnych różni się od dziedziczenia innych składników majątku. Dla spadków otwartych przed dniem 14 lutego 2001 roku zastosowanie mają uchylone już przepisy kodeksu cywilnego ograniczające krąg osób mogących odziedziczyć gospodarstwo rolne. Przepisy te mają zastosowanie do gospodarstw rolnych o powierzchni przekraczających 1 hektar. Zgodnie z nimi spadkobiercy dziedziczą gospodarstwo z ustawy jeśli, w chwili otwarcia spadku, czyli w momencie śmierci spadkodawcy: stale pracują bezpośrednio przy produkcji rolnej albo mają przygotowanie zawodowe do prowadzenia produkcji rolnej, albo są małoletni bądź też pobierają naukę zawodu lub uczęszczają do szkół, albo są trwale niezdolni do pracy. Wnuki zmarłego spełniający dwa pierwsze punkty dziedziczą gospodarstwo rolne także wtedy, gdy ich ojciec lub matka nie mogą gospodarstwa dziedziczyć, ponieważ powyższych warunków nie spełniają. Podobnie rodzeństwo spadkodawcy, które w chwili otwarcia spadku spełnia pierwsza dwa warunki, dziedziczy gospodarstwo rolne również wtedy, gdy zstępni spadkodawcy, czyli jego dzieci, wnuki lub prawnuki, nie mogą go odziedziczyć, ponieważ nie spełniają powyższych warunków. Analogicznie gospodarstwo rolne dziedziczą dzieci rodzeństwa spadkodawcy. W sytuacji, gdy ani małżonek spadkodawcy, ani żaden z jego krewnych powołanych do dziedziczenia z ustawy nie odpowiada warunkom przewidzianym dla dziedziczenia gospodarstwa rolnego albo jeżeli uprawnionymi do dziedziczenia są wyłącznie osoby, które w chwili otwarcia spadku są trwale niezdolne do pracy, gospodarstwo dziedziczą spadkobiercy na zasadach ogólnych. Dla spadków otwartych po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, czyli po 14 lutego 2001 r., dla dziedziczenia gospodarstw rolnych zastosowanie mają przepisy ogólne dotyczące spadków. Oznacza to, że gospodarstwo rolne przypadnie każdemu ze spadkobierców ustawowych w części odpowiadającej udziałowi w całym majątku spadkowym. Chyba że zmarły pozostawił testament, wówczas dziedziczenie odbywa się zgodnie z zapisami testamentowymi, a spadkobiercy ustawowi mogą domagać się wypłaty zachowku. Co sprawdzić po odziedziczeniu ziemi? Jak w przypadku każdego spadku, także i po odziedziczeniu gospodarstwa rolnego należy sprawdzić, czy jest ono obciążone zobowiązaniami zmarłego. Jeśli spadkobiercy nie mają wiedzy na ten temat, najpewniejszym źródłem informacji będzie księga wieczysta nieruchomości. W dziale III i IV widnieją informacje o prawach osób trzecich – ograniczonych prawach rzeczowych, takich jak służebności, czy hipoteka. Są to prawa obciążające nieruchomość, co oznacza, że przechodzą na jej nowego właściciela. Jeśli więc nieruchomość obciążona jest hipoteką będącą zabezpieczeniem kredytu, to obowiązek jego spłaty przechodzi na spadkobierców. Długi, podobnie bowiem jak majątek podlegają dziedziczeniu. Dobra wiadomość jest taka, że dziedziczenie odbywa się z dobrodziejstwem inwentarza, co oznacza, że odpowiedzialność spadkobierców za długi spadkowe nie może być wyższa od odziedziczonego majątku. Dla spadków otwartych po 18 października 2015 r. odbywa się to automatycznie, wcześniej w przypadku braku oświadczenia spadkobiercy o przyjęciu spadku z dobrodziejstwem inwentarza, uznawało się, że spadek zostaje przyjęty wprost, czyli bez ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowego do wysokości spadku. Obecnie w najgorszym więc wypadku spadkobiercy nie otrzymają nic, jednak nie będą oni odpowiadać za długi zmarłego własnym majątkiem. Na nieruchomości może być również ustawione prawo osób trzecich, tzw. służebność. Może mieć postać służebności drogi koniecznej czy dożywocia. W pierwszej sytuacji każdorazowy właściciel nieruchomości musi tolerować ustanowione na jego działce prawo przejścia lub przejazdu do działki sąsiedniej. Drugi typ służebność to ustanowione na rzecz konkretnej osoby prawo do zamieszkiwania we wskazanej nieruchomości, a wygasa ona jak sama nazwa wskazuje wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Prawo takie musi być respektowane przez każdego kolejnego właściciela nieruchomości, a wykreślić je można jedynie na mocy porozumienia z osobą uprawnionej, gdy np. zgodzi się zamienić je na rentę dożywotnią. Czyli w zamian za przeprowadzkę do innego lokalu właściciel nieruchomości będzie jej musiał wypłacać co miesiąc środki w ustalonej kwocie. Informacji na temat innych obciążeń należy również poszukać wśród dokumentów pozostawionych przez zmarłego. W ten sposób można dowiedzieć się o np. pożyczkach, które nie są zabezpieczone hipoteką. Spadkobiercy mają również prawo do otrzymania informacji z różnych urzędów, czy instytucji odnośnie ewentualnych długów zmarłego, przysługujących mu prawach, roszczeniach, czy posiadanych w banku środkach na koncie. Oczywiście informacje te udzielane są na podstawie stosownych dokumentów potwierdzających nabycie spadku, w zakresie niezbędnym do zrealizowania prawa przysługującego spadkobiercom. Oznacza to, że spadkobiercy dziedziczącemu wyłącznie gospodarstwo rolne bank może odmówić udzielania informacji odnośnie środków na koncie zmarłego, ale już powinien poinformować go o ewentualnych zobowiązań wobec banku. Gospodarstwo rolne jako jeden ze składników majątku zmarłego może bowiem służyć do zaspokojenie roszczeń wierzycieli zmarłego, dlatego też w interesie banku jest, aby o takich długach dowiedzieli się spadkobiercy, którzy być może będą chcieli samodzielnie je spłacić. Dziedziczenie ziemi a formalności Fakt odziedziczenia ziemi, podobnie jak każdego innego składnika majątku, należy stosownie udokumentować. Jest to niezbędne do realizacji praw przysługujących spadkobiercom, do wykazania interesu prawnego przy składaniu zapytań do instytucji i urzędów dotyczących spraw zmarłego, czy wreszcie do wpisania w księdze wieczystej nieruchomości nowego właściciela. Czynności prowadzące do uzyskania takiego dokumentu nazywa się stwierdzeniem nabycia spadku. A zrobić to można dwojako. Pierwszym sposobem jest stwierdzenie poświadczenia dziedziczenia dokonywane u notariusza. Można to zrobić, gdy zmarły pozostawił testament, albo gdy znani są wszyscy spadkobiercy dziedziczący na mocy ustawy i nie ma wśród nich nieporozumień co do ustawowego podziału majątku. Przy udziale wszystkich osób zainteresowanych notariusz sporządza protokół dziedziczenia. Mowa tu o spadkobiercach ustawowych, testamentowych oraz osobach, na rzecz których spadkodawca ustanowił zapisy windykacyjne. Jeśli od śmierci spadkodawcy nie minęło pół roku, w protokole zawiera się oświadczenia stron o przyjęciu lub odrzuceniu spadku. Po spisaniu protokołu notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, o ile wszyscy spadkobiercy zgadzają się co do jego treści. Następnie notariusz dokonuje wpisu do Rejestru Spadkowego co kończy procedurę stwierdzenia nabycia spadku. Aktu poświadczenia dziedziczenia nie można sporządzić w przypadku pozostawienia testamentu szczególnego (np. złożonego ustnie w obecności dwóch świadków w zagrożeniu rychłej śmierci spadkodawcy), a także gdy taki akt został już sporządzony lub wydano postanowienie o stwierdzaniu nabycia spadku, oraz gdy w toku czynności wyszły na jaw okoliczności wskazujące na to, że przy sporządzaniu aktu nie były obecne wszystkie osoby uprawnione do spadku. Wypis aktu poświadczenia dziedziczenia stanowi potwierdzenie przyjęcia spadku i jest podstawą do złożenia wniosków o aktualizację wpisów w księdze wieczystej nieruchomości w zakresie zmiany właściciela. Koszty notarialne zależą od ilości dokonanych czynności, a stawki są zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynoszą (dane z lipca 2021): koszt protokołu otwarcia i ogłoszenia testamentu - 61,50 zł brutto, koszt protokołu dziedziczenia - 123,00 zł brutto, koszt aktu poświadczenia dziedziczenia - 61,50 zł brutto (lub w przypadku dziedziczenia testamentowego z zapisem windykacyjnym) - 123,00 zł brutto, opłata za rejestrację aktu poświadczenia dziedziczenia w rejestrze spadkowym - 5 zł. Do kosztów tych należy doliczyć także koszt wydania wypisów aktów, który wynosi 7,38 zł brutto za każdą stronę dokumentu. Jeśli nie wszyscy spadkobiercy zgadzają się z testamentem albo z podziałem spadku wynikającym z ustawy, a także gdy spadkodawca pozostawił testament szczególny, wówczas kwestię tę rozstrzyga sąd na wniosek zainteresowanych stron. Postępowanie spadkowe trwa o wiele dłużej, a o jego wszczęciu muszą zostać poinformowane wszystkie uprawnione osoby. Im bardziej zawiły stan faktyczny i im więcej nieporozumień wśród spadkobierców, tym dłużej trzeba czekać na wydanie orzeczenia. We wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy więc wskazać nie tylko dane spadkodawcy, ale i wszystkich potencjalnych spadkobierców. Do wniosku załączyć trzeba akty stanu cywilnego ustawowych spadkobierców (w przypadku kobiet – córek, wnuczek itp. – ważne są akty zawarcia małżeństwa, potwierdzające zmianę nazwiska), akt zgonu spadkodawcy, a także testament, jeśli został sporządzony. Wydanie postanowienia o stwierdzeni nabycia spadku odbywa się po przeprowadzeniu rozprawy, a w razie potrzeby sąd może nie poprzestać na jednej. W razie wątpliwości może także wezwać strony do złożenia dodatkowych wyjaśnień. Przed wyznaczeniem pierwszej rozprawy na sądowej tablicy ogłoszeń oraz z prasie umieszcza się ogłoszenie z apelem, aby potencjalni spadkobiercy zmarłego zgłosili się do sądu. Po upływie sześciu miesięcy i przeprowadzeniu przewodu sąd rozstrzyga sprawę, uwzględniając interesy osób, które w tym czasie się ujawniły. W postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku sąd wskazuje spadkobierców oraz przypadający im udział w spadku. Prawomocne postanowienie stanowi podstawę do rozporządzania odziedziczonym majątkiem. Wniosek podlega opłacie sądowej w kwocie 100 zł od jednego spadkodawcy plus 5 zł tytułem wpisu do Rejestru Spadkowego. Gdzie i jak sprzedać ziemię rolną? Po spełnieniu spadkowych formalności nowy właściciel może dowolnie dysponować odziedziczonym majątkiem. Jednak obrót ziemią rolną obciążony jest pewnymi kryteriami, a mimo iż przepisy w tym zakresie zostały niedawno znowelizowane, to majątek taki niełatwo jest sprzedać. W 2019 przepisy dotyczące obrotu ziemią rolną zostały złagodzone, jednak zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą spełnić określone warunki, aby w transakcji takiej wziąć udział. Postępowanie to różnić się będzie także w zależności od wielkości działki, inaczej traktowane są takie o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha, a inaczej działki większe. Bez żadnych ograniczeń można natomiast sprzedać działkę rolną o powierzchni do 0,3 ha, a przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania do takich nieruchomości. Dowiedz się więcej: "Czy można uniknąć podatku dochodowego po sprzedaniu działki?" Natomiast działki rolne o powierzchni od 03, ha do 1 ha położone poza granicami miast można sprzedać każdemu, ale w tym wypadku istnieje prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności przysługuje ono dzierżawcy tej nieruchomości, jeśli go nie ma lub nie jest zainteresowany zakupem, prawo to przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W tym wypadku sprzedaż odbywa się w dwóch etapach. W pierwszym podpisywana jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, która musi mieć postać aktu notarialnego. Jeśli w ciągu 30 dni od otrzymania tej umowy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas z kupującym można podpisać właściwą umowę sprzedaży. Co ważne, prawo pierwokupu nie będzie działać, gdy sprzedaż nieruchomości rolnej następuje na rzecz osoby bliskiej zbywcy, czyli zstępnego, wstępnego, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, rodzeństwa rodziców, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbów. Sprzedaż działki rolnej powyżej 1 ha wiąże się z większymi obostrzeniami. Na sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem zgodę musi wyrazić KOWR. Wniosek o wydanie zgody może złożyć zarówno kupujący, jak i sprzedający. W drugim wypadku należy wykazać, że: nie ma możliwości sprzedania ziemi rolnikowi indywidualnemu bądź innemu podmiotowi uprawnionemu w ustawie do nabycia gruntu rolnego, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolnej na kupionej ziemi, w wyniku nabycia nie dojdzie do dużej koncentracji gruntów rolnych. KOWR wyraża zgodę na sprzedaż działki osobie fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, jeśli osoba ta: posiada ona kwalifikacje rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nabywanych nieruchomości rolnych. Nieruchomościami rolnymi często zainteresowane są osoby szukające działki pod dom. Jednak postawienie domu na takim gruncie nie zawsze będzie możliwe - tutaj dowiesz się na ten temat więcej: "Budowa domu na działce rolnej" "Jak wybudować dom na działce siedliskowej" Jak widać sprzedaż ziemi rolnej nie jest niemożliwa, ale podlega pewnym restrykcjom. Z tego powodu ziemię taką najszybciej i najłatwiej jest sprzedać innemu rolnikowi. Oferty sprzedaży można umieszczać na portalach internetowych oraz tablicach ogłoszeniowych właściwego urzędu gminy. W drugim wypadku jest większa szansa, że trafi ona od razu do właściwych odbiorców – rolników działających na terenie danej gminy. Dodaj ogłoszenie Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Magdalena Mróz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.
Umowa przedwstępna zakupu działki nie musi być zawierana notarialnie i wówczas nie wiąże się z kosztami. Jednak większość osób woli udać się do notariusza, ponieważ umowa notarialna ułatwia dochodzenie swoich praw i roszczeń przed sądem. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wymaga uiszczenia opłaty.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży gruntu Lista dokumentów potrzebnych do sprzedaży gruntu. Ustawa z r. Prawo o notariacie nie określa enumeratywnego katalogu dokumentów, jakie należy obowiązkowo przedłożyć notariuszowi. Dlatego też, zanim udamy się do notariusza podpisać umowę zobowiązującą lub przenoszącą własność nieruchomości, zawsze warto na etapie umawiania terminu dopytać o wymagane przez niego dokumenty. Każdy notariusz może przedstawić nam delikatnie różniącą się listę. Aby akt przebiegł sprawnie i bez konieczności przekładania terminu, warto zadbać o poprawnie przygotowaną dokumentację. Poniżej przedstawiam obszerną listę, z której niektóre dokumenty mogą okazać się niepotrzebne, aczkolwiek warto skompletować ich jak najwięcej, gdyż może poprosić o wgląd do nich również druga strona transakcji. Lista ta przyda również kupującym, gdyż dzięki niej będą wiedzieli na co zwrócić szczególną uwagę w trakcie kupna aby zapewnić sobie bezpieczeństwo transakcji. Podstawa nabycia – dokument, który stanowi tytuł prawny do lokalu (np. akt notarialny umowy sprzedaży, przydział ze spółdzielni, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku) Odpis z księgi wieczystej (obecnie wystarczy podać numer księgi wieczystej) Aktualny wypis z rejestru gruntów, zawierający adnotację, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu dla terenu, na którym znajduje się zbywana nieruchomość Zaświadczenie o podjętej uchwale o rewitalizacji i prawie pierwokupu lub braku takich uchwał dla nieruchomości Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w uproszczonym planie urządzenia lasów lub decyzji z art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, albo braku takich dokumentów dla nieruchomości Wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający adnotację, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej, tylko na życzenie notariusza Ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy (jeżeli zostały wydane), Jeśli nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia (ze spadku) lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn) Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego (podmiotu, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka), o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki Zaświadczenie o braku zaległości w podatkach związanych z nieruchomością (tylko kiedy nieruchomość kupowana od zbywcy nieruchomości związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywającego) Jeżeli przedmiotem zbycia są działki (zabudowane albo niezabudowane), które powstały w wyniku podziału geodezyjnego nieujawnionego dotychczas w księdze wieczystej, to konieczne będzie przedłożenie do umowy dodatkowych dokumentów: mapa z projektem podziału nieruchomości, sporządzona przez geodetę uprawnionego zawierająca adnotację, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości aktualny wypis/wypisy z rejestru gruntów, dla każdej z działek powstałych w wyniku podziału zawierający adnotację, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej wyrys z mapy ewidencyjnej, dla każdej z działek powstałych w wyniku podziału, zawierający adnotację, że stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Łukasz Kuczyński Specjalista ds. Obrotu Nieruchomości Agencja Nieruchomości .dokumenty do notariusza sprzedaż działki rolnej
